부동산 정책의 목표와 방향과 결과

- 일관성 있는 정책으로 정상화를 추진

 

 

 

 최경환 경제부총리는 취임 1주년을 맞아 “부동산시장이 정상화되고 있다"고 자평했지만 이는 ‘정상화’가   아닌 ‘과열화’이며, 그나마 ‘빚’으로 유지되고 있음

❍ 올해 상반기 서울시 주택매매거래량은 2006 하반기 이후 최대치

- 2008년 상반기 이후 처음으로 거래량 10만 건을 초과(그림1 참조)

❍ 문제는 주택 거래가 개인 소득 상승 또는 주택 가격의 정상화에 의해 활성화된 것이 아니라 전세가 급등    에 따른 ‘울며 겨자 먹기식 주택 구매’의 결과라는 것에 있음

- 서울시를 비롯한 다수의 광역시에서 전세가율은 2012년 이후에 주택가격 대비 전세가격이 최고치를 기     록하고 있음 (그림2 참조)

- 전세비용 상승 등 거주의 어려움이 증가함에 따라, 전국적으로 2015년 상반기 순위 내 청약경쟁률은 지     난해의 두 배 이상인 10대 1을 넘으며 뜨거운 청약열기를 보이고 있음

❍ 주택 매매의 활성화를 떠받치고 있는 것은 저금리와 LTV, DTI 완화에 따라 급증하고 있는 대출

- 2000년 이후 최저수준의 저금리 기조(2015년 7월 한국은행 기준금리 1.50%)로 인해, 주택담보대출의 금   리 역시 최저 수준 (그림3 참조)

- 낮은 금리에 덧붙여 주택담보대출 급증을 막아왔던 LTV, DTI를 완화함으로써 정부는 ‘빚 권하는 정책’을     사용하였고, 그 결과 주택담보대출액은 10년 전의 2배가 넘는 500조원에 근접하고 있음 (그림4 참조)

 ‘빚 권하는 정책’으로 급증하는 가계부채가 한국 경제의 뇌관으로 떠오르자 정부는 기존의 정책방향과      배치하는 ‘가계부채 종합관리방안’을 발표

❍ 통계청 가계통계조사에 따르면, 지난 십년 간 처분가능소득과 소비지출이 함께 증가하고 있음 (그림5 참     조)

❍ 하지만 평균소비성향을 살펴보면, 금융위기 때를 제외하고는 지난 십 년간 연속으로 하락하여 가계 소      비가 부진해지고 있음을 알 수 있으며, 이러한 현상이 계속되면 총 수요 위축을 발생시킬 수 있고 실업이    늘어나 경제침체를 발생시킬 수 있음 (그림6 참조)

- 평균소비성향의 하락의 주요 원인으로 처분가능소득 대비 가계부채의 비율 증가를 주목할 필요가 있으     며, 이 비율 증가의 추세가 이대로 이어진다면 장래에 소득증대가 있더라도 부채상환부담이 더 커져 소비   지출로 연결되지 못 할 가능성이 높음 (그림7 참조)

 ‘빚 권하는 정책’으로 급증하는 가계부채가 한국 경제의 뇌관으로 떠오르자 정부는 기존의 정책방향과      배치하는 ‘가계부채 종합관리방안’을 발표

❍ ‘빚으로 주택 마련’을 권하던 기존 정책방향을 변경하여, 원금분할상환이 중심인 가계부채 종합관리방안    을 7월 22일 발표함 (표1 참조)

- 주택담보대출의 원금분할상환, 상환능력 심사방식 개선, 제2금융권 비주택 대출 억제, 관계기관 합동 모     니터링 강화 등으로 대출 관리를 통한 가계부채 증가 방지가 목적

❍ 이번 방안은 원칙적으로 옳은 방향이나 근본적인 해결책은 아니며, 더 나쁜 것은 조변석개하는 정부 정    책이 부동산 시장과 경제 전체에 혼란과 부담을 야기하고 있다는 것임

- 가파르게 상승된 가계부채는 한국경제의 위험요소로 매번 지목되었으며, 이를 줄여나가고자 하는 이번     가계부채 종합관리방안의 목적은 바람직하다 할 수 있음

- 하지만 임대주택 확대 및 주거복지 향상 등 주거지원 대책은 거의 없이, 높은 거주비에 지친 서민들의 대   출을 더욱 어렵게 만든 이번 방안은 근본적인 해결책이 될 수 없음

- 갑작스러운 정책 방향 전환은 시장과 경제가 가장 싫어하는 ‘예측 가능성 부재’를 초래하며, 이런 ‘냉탕온   탕’식 정책의 가장 큰 피해자는 자산 능력이 약한 서민일 수밖에 없음

❍ 아울러 이번 가계부채 종합관리방안은 가계부문에 적지 않은 충격을 줄 것이며 소비부진을 일으켜 경제    를 침체시킬 가능성도 있음 (그림 8 참조)

- 주택담보 대출액이 사상 최대를 경신하고 있는 상황에도 불구하고 가계는 낮은 금리 때문에 수년 간 이자   지급부담액이 적었음

- 그러나 분할식 원금상환, 거치기간 단축, 담보대출 한도 축소 등은 서민 경제에 부채 상환의 부담을 급격   히 증대시켜 소비 부진을 초래할 것

 부동산 정책은 과열화가 아닌 정상화를 목표로 삼아야 함

❍ 경기 침체를 부동산, 특히 주택 경기 활성화를 통해 해결하려는 정책은 자칫하면 활성화를 넘어 과열화    되기 쉬워 부동산 시장을 왜곡하고 국민들의 주거 고통을 가중

- 정부 정책은 ‘부동산 시장의 정상화’를 목표로 하여 국민의 주거 안정을 꾀해야 할 것임

 일관된 정책추진을 통해 경제의 불확실성을 줄여, 국민 부담을 낮추고 혼란을 방지해야 함

❍ 기존 ‘주택 거래’ 지원 기조 정책방향의 갑작스런 변경은 국민경제에 충격을 주고 부담을 가중시키며, 예    측할 수 없는 엇박자 부동산정책은 무엇보다 서민생활의 어려움을 가중

❍ 한국에서 부동산은 중산층-서민의 가장 큰 자산인 만큼, 중장기 목표를 명확하게 하고 이에 맞게 일관된    정책 방향을 유지해야 함

 이번 ‘가계부채 종합관리방안’으로 인해 가계부채로 인한 소비축소가 경제활성화에 악영향을 미치지 않   도록 소득과 금융 부문에서 보완 방안을 모색해야 함

○ 앞에서도 언급한 바, 이번 종합관리방안은 가계부문의 소비심리를 약화시키는 정책으로 경제 침체의 우    려가 있음

- 한번 꺼지면 다시 높이기 힘든 가계경제 심리를 낮추지 않도록 채무부담 축소와 소득향상 등 다각적이고   근본적인 방안을 모색해야 함

 ♣ 이 글의 내용은 집필자의 의견이며, 민주정책연구원의 공식 견해가 아님을 밝힙니다.