민주연구원

임대소득 과세를 통한 중서민 주거급여 지원방안

Ⅰ. 정부의 주택정책과 방향 전환의 필요성

 정부의 주택정책 기조 및 대표 정책

 ❍ 매매시장 활성화를 통한 주택시장 부양

- 현 정부의 주택정책 기조는 주택시장의 활성화를 통하여 주택경기를 부양하고, 전·월세 문제도

  매매활성화를 통하여 해결하고자 함

- 주택경기가 활성화되면 전월세 수요가 매매수요로 이전하여 주택가격이 상승하고 이로 인한

  시세차익을 고려하여 다시금 매매가 확대되어 전월세 문제가 해결된다고 봄

- 실제 경기가 좋았던 때에는 매매시장과 임차시장이 서로 연결되어 매매활성화가 임대차시장을 안정

  시키는 효과가 있었으나 저성장이 본격화되면서 매매활성화를 통한 임대차시장 안정화 효과는 전무

❍ 2·26 주택임대차선진화 방안

- 공공리츠를 통한 임대주택공급의 확대, 준공공임대주택에 대한 세제 및 금융지원 강화

- 임대소득과세 및 월세소득공제 현실화 방안 등 민간임대사업자 관리 및 육성책 제시

- 하지만 임대인들의 강한 반발로 주택임대소득이 연간 2,000만 원 이하인 2주택 보유자에 대해서는

  한시적으로 2년간 비과세하고, 2016년부터 분리 과세하는 등 보완책 제시

❍ 9·1 부동산대책

- 재건축 연한을 기존 40년에서 30년으로 완화하고 재건축 안전진단 기준을 합리화하여 재건축이

  쉽도록 조정

- 무주택자 자격요건을 완화하고 청약자격을 간소화 하는 등 청약제도의 대대적 개편

- 여기에 기존 LTV·DTI 요건 완화 효과와 맞물려 매매활성화 정책을 적극적으로 추진

 임차인을 위한 주거정책 마련 필요

 ❍ 매매활성화 정책의 한계

- 공급과잉과 거래정체, 인구변화 등으로 더 이상 매매활성화 정책이 임대차시장의 안정을 도모하지

  못하고 있으며 오히려 전세의 월세가속화 현상 발생

- 월세화 현상은 가계의 가처분 소득 감소를 가져와 전체적인 삶의 질을 저하

- 또한 정부는 주택매매정책에 몰입한 나머지 임차인을 위한 적극적인 지원정책이 부재하며 기형적

  부동산 시장이 형성되어 임차인의 고통 가중

 ❍ 임대소득과세를 통한 임차인 주거지원 방안

- 임차인 주거복지 방안으로 전월세 상한제, 공공임대주택 공급 등의 다양한 제도적 방안이 있지만

  주거급여 지급과 같은 실직적인 중서민 가처분 소득 증대 방안이 직접적 효과를 발생할 것으로 기대

- 본고에서는 임대소득 과세를 통하여 임차인의 주거지원 방안을 모색해보고자 함

- 특히 “소득이 있는 곳에 과세한다.”는 조세법의 기본명제를 고려, 별다른 과세조치가 없는 임대소득에

  대한 적극적인 과세를 촉구하고자 함

Ⅱ. 임대소득 과세를 통한 주거급여 재원 확보

 임대소득 과세방안 추진현황

❍ 임대소득과세 추진 현황과 문제점

- 2·26 주택임대차선진화 방안을 통하여 정부는 임대소득에 대한 과세체계를 정비하고 월세임대소득을

  분리과세로 전환하고자 함

- 2주택 이하 보유자로서 연간 주택임대소득이 2,000만 원 이하인 경우 단일세율 14%로 소득세를

  분리과세하고, 3주택 이상 또는 2,000만 원 이상인 경우 종합소득세 과세

- 하지만 6·13 보완대책에서 필요경비율을 60%로 상향 조정하고 기본 공제액을 400만 원으로

  설정한 것은 금융소득과의 형평성 문제 발생

- 또한 임대소득만 있는 임대소득자는 세원 노출로 인한 건강보험료 부담이 추가로 발생하는데

  이와 관련된 정부 정책이 졸속으로 이루어져 시장의 신뢰 상실

- 더욱이 임대소득에 대한 과세의 시행을 2017년으로 연기하였으며 이 경우 차기 대선과 맞물려 정책이

  실현될 수 있을까 하는 의구심

 임대소득 과세를 통한 재원 확보

❍ 주택임대소득과세 기준

- 소득세법 제12조 및 제25조 그리고 소득세법시행령 제8조의2에서 임대주택에 대한 비과세 규정을

  두고 있음 (따라서 해당사항이 없으면 과세대상)

- 주택임대소득은 월세의 경우에는 부부합산 2주택 이상에 대하여 과세하고, 전세금의 경우에는

  부부합산 비소형주택 3주택 이상 보유자의 보증금에 대하여 과세함[1]

- 하지만 현재 별다른 비과세특례 조항의 적용 없이 과세하지 않고 있는 실정

❍ 임대소득과세를 통한 세수확보 추정

- 2012년 우리나라 가구 수는 약 1,800만 정도이며 자가(自家) 거주비율은 약 55% 정도

  (통계청 가계금융조사자료)

- 따라서 전국의 약 800만 가구가 임대주택에 거주하는 것이며 그 중 등록된 임대사업자가 보유한

  임대주택 수는 약 150만호임

- 등록여부에 관계없이 약 800만 가구가 연평균 600만 원 정도의 임대료를 지불한다고 가정한다면

  한해 발생하는 임대소득의 규모는 연간 약 48조원에 해당할 것으로 보임

- 여기에 필요경비 45%를 인정하고 14%의 세율로 분리과세하면 연간 약 3조 7000억 원의 세수입

  확보가 가능[2]

[1] 월세의 경우 단 1주택 보유자라도 기준시가 9억 원 초과주택인 경우 과세한다.

[2] 소득세법은 월세수입에 대하여 1가구 1주택자에 한하여, 전세금의 간주임대료는 1가구 2주택까지 비과세하고 있다. 하지만

    이러한 비과세 부분을 고려하여도 신고 되지 않은 임대소득과의 격차가 상당하며 이는 우리나라 지하경제의 한 측면이다.

Ⅲ. 주거급여 지원을 통한 중서민 지원

 주거급여의 지급과 개편안

 ❍ 주거급여 지급과 개편

- 기초생활보장제도의 일환으로 주거급여가 시행되어 왔으나 대상자 수가 적고 대상가구의 주거비

  부담과는 무관하게 지급되는 실정

- 특히, 기초생활수급자로 지정이 되면 해당자는 의료, 주거, 교육 등 다양한 종류의 급여를 포괄적으로

  수령하여 실제 주거 여건이 어려운 대상자가 주거급여를 받지 못하는 문제점

- 따라서 주택바우처제도와 급여체계를 개선하여 금액과 대상을 확대함[3]

 주택바우처 지급을 위한 필요 예산과 중위소득 변경에 따른 소요 예산 산정

 ❍ 주거급여 개편안에 따른 필요예산

- 2012년 통계청 가계금융복지조사(2011년 기준)로 산출된 중위소득 값에 지난 2년간의 중위 소득

  증가율 5.03%를 적용하여 중위소득 값을 산출

중위소득 43% 급여 기준 계산

- 4인 가구 기준 중위소득 165만원을 2014년 통계청 일반가구 추계치를 이용하여 대상 가구의 규모를

  추정해 보면 165만 원 이하 가구는 우리나라 전체 가구가운데 약 9%인 171만 가구에 해당

- 그러나 전체 171만 가구 가운데 기존 부양의무자 탈락비율 42.4%[5]를 적용하면 실제로

  주택바우처사업의 해당 가구인 98.5만 가구를 산출할 수 있음[6]

- 그 후 표본조사에 따른 주거급여액이 음수(-)이거나 영(0)인가구를 제외한 가구의 비율(0.0122)을

  반영한 탈락자 조정을 거치면 최종적으로 97.3만 가구가 실제 주택바우처사업의 해당대상[7]

- 최종적으로 해당 가구인 97.3만 가구에 지급하는 매월 11만원의 보조금을 곱하여 연간(12개월)으로

  계산하면 주택바우처사업을 위하여 약 1조 268억원의 예산이 필요[8]

주택바우처사업 총 소요예산[9]

 ❍ 임대소득과세를 통한 중서민 주거지원

- 임대소득 과세를 통하여 약 3.7조 원 가량의 세수확보가 가능할 것으로 보이며 주택바우처 사업에

  소요되는 예산은 약 1조 200억 원

- 더욱이 주거급여 필요예산은 국고보조율 80%를 고려한 것이기 때문에 이 경우 중앙에서 전적으로

  주거급여를 지원할 수 있음

- 따라서 임대소득과세를 통해 확보된 재원을 바탕으로 중서민에 대한 주거복지 차원의 주거급여

  지원이 가능함

- 추가로 1조 268억 원은 중위소득 43%를 기준으로 산정한 것이며, 45%를 기준으로 하면 1조 627억 원,

  50%를 기준으로 하면 약 1.2조원이 소요될 것으로 예상

- 특히 임대소득에 대한 과세로 마련된 재원은 다른 복지사업 보다는 주택정책에 활용하는 것이 세수의

  대상과 목적을 동일시 한다는 점에서 타당

 임대인에 대한 인식변화와 지원책 마련

 ❍ 임대인에 대한 인식변화

- 임대인의 임대소득에 과세한다면 임대인은 더 이상 임대료를 불로소득하고 있는 주체가 아니라 임대차

  시장의 정당한 참여자로 파악하여야 함

- 따라서 임대인을 임대차 시장의 한 축으로 파악하고 이에 대한 지원책 마련 필요[10]

 ❍ 임대인 지원방안

- 주거급여 지급을 제외한 나머지 재원에 대해서는 임대인의 임대주택 질적 향상 및 임대서비스 개선을

  위한 비용으로 사용

- 또한 점점 노후화 되는 주택에 대한 수리비용 및 재건축 비용 등에 활용하는 등 임대인을 위한

  실질적 지원 마련

* 본고의 각 종 수치와 자료는 “최근 정부의 주택임대차 정책 평가와 임대소득 과세를 통한 주거급여 지원 방안”(조세연구포럼)과     국토 교통부·예산정책처 자료를 참고하여 수정·보완 작성하였음. 

[3] 기존의 통합급여 방식은 최저생계비 100%이하(155만원)의 자가 부양의무자 기준 등 수급자격을 충족하면 생계·주거·의료·       교육·해산·장제·자활급여 등 7가지 급여를 지급 받을 수 있게 되었다. 하지만 이 경우 수급자격을 충족하지 못하면 7가지의       혜택을 모두 받을 수 없기 때문에 금번 개편안을 통하여 대상범위를 확대하고 보장수준을 현실화하기 위한 선정기준 다층       화 및 탈수급 요인을 제고하는 주택바우처 지급 방식으로 변경되었다.

[4] 2012년 가계금융복지조사(국토교통부)

(단위 : 원/월)     

[5] 2012년 기준 부양의무자가 있는 사람 중 부양능력도 있는 사람의 수 조정, 보건복지부 출처.

[6] 171만가구 x 0.576(1-0.424) = 98.5만 가구.

[7] 98.5만 x 0.9878 = 97.3만 가구.

[8] 이 경우 국비를 기준으로 하여 국고보조율 부분을 반영한다.

[9] 국토교통부, “주거급여 개편, 본격 도입을 위한 준비”, 보도자료, 2014.3.

[10] 임대인에게 단순히 집값이 떨어지지 않게 한다는 기대적 지원 보다는 임대인 주거복지 차원의 혜택 제공이 우선되어야

      한다.

 ♣ 이 글의 내용은 집필자의 의견이며, 민주정책연구원의 공식 견해가 아님을 밝힙니다.